{"id":4255,"date":"2020-04-29T07:29:32","date_gmt":"2020-04-29T07:29:32","guid":{"rendered":"http:\/\/euseguros.pt\/?p=4255"},"modified":"2020-05-11T13:22:15","modified_gmt":"2020-05-11T13:22:15","slug":"amortizar-emprestimos-sim-ou-nao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/euseguros.pt\/en\/amortizar-emprestimos-sim-ou-nao\/","title":{"rendered":"Amortizar empr\u00e9stimos. Sim ou n\u00e3o?"},"content":{"rendered":"

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Se tens um empr\u00e9stimo numa casa ou v\u00e1rias, j\u00e1 te deves ter perguntado: “Devo amortizar o empr\u00e9stimo ou n\u00e3o?”<\/p>\n

A resposta \u00e9 depende. Neste artigo vamos ver algumas situa\u00e7\u00f5es, para que possas tomar a melhor decis\u00e3o mediante o caso.<\/p>\n

Caso#1 – Habita\u00e7\u00e3o Pessoal<\/strong><\/h2>\n

Uma casa tem pouco mais valor que um telhado por cima de n\u00f3s e um sitio para dormir. Estamos a abordar o im\u00f3vel do ponto de vista anal\u00edtico, deixando de parte toda uma m\u00edriade de factores emocionais de parte.<\/p>\n

Se \u00e9 uma habita\u00e7\u00e3o pessoal, \u00e9 um passivo. S\u00f3 deve ser visto do ponto de vista de dinheiro que sai. Por isso quanto menos, melhor.<\/p>\n

Se n\u00e3o se tens inten\u00e7\u00e3o nenhuma de ficar muito tempo onde moras, n\u00e3o faz muito sentido solicitar um empr\u00e9stimo, e deves alugar a casa onde moras.<\/p>\n

Nesta forma de pensar, se para a semana que vem, decides mudar-te para outro lado qualquer, n\u00e3o tens nada que te agarre a onde est\u00e1s agora.<\/p>\n

Se em alternativa n\u00e3o fazes inten\u00e7\u00e3o de te mudar, ent\u00e3o adquirir o im\u00f3vel pode fazer sentido. Deves comparar quanto te ficaria um empr\u00e9stimo vs o que pagas de renda.\u00a0<\/p>\n

Caso#2 – Propriedades de Investimento<\/strong><\/h2>\n

Um im\u00f3vel visto do ponto de vista de investimento, estamos a pensar em cash-flow: uma pessoa mora na casa, paga renda. 150.000 pessoas moram num complexo de apartamentos, recebes rendas deles todos os meses.<\/p>\n

Aqui a estrat\u00e9gia \u00e9 optimizar o cash-flow que se recebe. Enquanto os inquilinos continuarem a pagar renda, e a margem sobre o servi\u00e7o de d\u00edvida se justificar, n\u00e3o faz sentido nenhum amortizar o empr\u00e9stimo.<\/p>\n

O \u00fanico caso que vi isto acontecer, \u00e9 na situa\u00e7\u00e3o que se refinancia a hipoteca para um valor de juros mais baixo. Vamos ver este exemplo:<\/p>\n

Tu e eu compramos um pr\u00e9dio abaixo do valor de mercado: precisa de obras, est\u00e1 desabitado.<\/p>\n

Entramos com parte do nosso capital, parte de capital de investidores. Adquirimos 100% cash o activo.<\/p>\n

Fizemos obras, e passado algum tempo arrendamos o pr\u00e9dio a 100 inquilinos.<\/p>\n

Agora vamos ter com o banco e dizemos assim: Quero refinanciar este activo a um LTV de 75 a 2% de juros durante 30 anos. O banco vai ent\u00e3o dar-nos o montante que avan\u00e7amos de capital de volta. Entre n\u00f3s e os investidores, recebemos o cash-flow que resta depos do pagamento do servi\u00e7o de d\u00edvida e despesas operacionais do activo<\/p>\n

Numa segunda vers\u00e3o desta aquisi\u00e7\u00e3o, ser\u00e1 entrar com parte de d\u00edvida s\u00e9nior vinda do banco mas com LTC tamb\u00e9m. Ou seja, estamos a usar capital do banco para as obras e um determinado LTV. Nesta altura o banco faz uma avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Os juros s\u00e3o habitualmente mais altos.<\/p>\n

Depois de fazermos as obras e arrendarmos o im\u00f3vel agora vamos ter com o banco novamente e dizemos assim: o im\u00f3vel valia x antes de fazermos obras, agora vale x+y. Queremos refinanaciar o im\u00f3vel a este LTV com x de juros durante y anos.<\/p>\n

Para o mesmo LTV est\u00e1 capital a mais aqui. O banco devolve parte do capital dado que a re-avaliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 feita por um valor maior.<\/p>\n

Por exemplo:<\/p>\n

1. Antes de obras o valor do im\u00f3vel era 100.000 eur<\/p>\n

LTV 75: significa que capital pr\u00f3prio no im\u00f3vel era 25.000 eur<\/p>\n

2. Depois das obras o im\u00f3vel \u00e9 avaliado em 150.000 eur.<\/p>\n

Mantendo o mesmo LTV de 75, temos agora um valor de 37.500 eur.<\/p>\n

O banco deve devolver 12.500.<\/p>\n

Tendo refinanciado a juros mais baixos, retiramos capital que se pode devolver a investidores e usar o montante de rendas para cobrir o servi\u00e7o de d\u00edvida a um custo de capital mais baixo.<\/p>\n

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