Se tens um empréstimo numa casa ou várias, já te deves ter perguntado: “Devo amortizar o empréstimo ou não?”

A resposta é depende. Neste artigo vamos ver algumas situações, para que possas tomar a melhor decisão mediante o caso.

Caso#1 – Habitação Pessoal

Uma casa tem pouco mais valor que um telhado por cima de nós e um sitio para dormir. Estamos a abordar o imóvel do ponto de vista analítico, deixando de parte toda uma míriade de factores emocionais de parte.

Se é uma habitação pessoal, é um passivo. Só deve ser visto do ponto de vista de dinheiro que sai. Por isso quanto menos, melhor.

Se não se tens intenção nenhuma de ficar muito tempo onde moras, não faz muito sentido solicitar um empréstimo, e deves alugar a casa onde moras.

Nesta forma de pensar, se para a semana que vem, decides mudar-te para outro lado qualquer, não tens nada que te agarre a onde estás agora.

Se em alternativa não fazes intenção de te mudar, então adquirir o imóvel pode fazer sentido. Deves comparar quanto te ficaria um empréstimo vs o que pagas de renda. 

Caso#2 – Propriedades de Investimento

Um imóvel visto do ponto de vista de investimento, estamos a pensar em cash-flow: uma pessoa mora na casa, paga renda. 150.000 pessoas moram num complexo de apartamentos, recebes rendas deles todos os meses.

Aqui a estratégia é optimizar o cash-flow que se recebe. Enquanto os inquilinos continuarem a pagar renda, e a margem sobre o serviço de dívida se justificar, não faz sentido nenhum amortizar o empréstimo.

O único caso que vi isto acontecer, é na situação que se refinancia a hipoteca para um valor de juros mais baixo. Vamos ver este exemplo:

Tu e eu compramos um prédio abaixo do valor de mercado: precisa de obras, está desabitado.

Entramos com parte do nosso capital, parte de capital de investidores. Adquirimos 100% cash o activo.

Fizemos obras, e passado algum tempo arrendamos o prédio a 100 inquilinos.

Agora vamos ter com o banco e dizemos assim: Quero refinanciar este activo a um LTV de 75 a 2% de juros durante 30 anos. O banco vai então dar-nos o montante que avançamos de capital de volta. Entre nós e os investidores, recebemos o cash-flow que resta depos do pagamento do serviço de dívida e despesas operacionais do activo

Numa segunda versão desta aquisição, será entrar com parte de dívida sénior vinda do banco mas com LTC também. Ou seja, estamos a usar capital do banco para as obras e um determinado LTV. Nesta altura o banco faz uma avaliação do imóvel. Os juros são habitualmente mais altos.

Depois de fazermos as obras e arrendarmos o imóvel agora vamos ter com o banco novamente e dizemos assim: o imóvel valia x antes de fazermos obras, agora vale x+y. Queremos refinanaciar o imóvel a este LTV com x de juros durante y anos.

Para o mesmo LTV está capital a mais aqui. O banco devolve parte do capital dado que a re-avalização do imóvel é feita por um valor maior.

Por exemplo:

1. Antes de obras o valor do imóvel era 100.000 eur

LTV 75: significa que capital próprio no imóvel era 25.000 eur

2. Depois das obras o imóvel é avaliado em 150.000 eur.

Mantendo o mesmo LTV de 75, temos agora um valor de 37.500 eur.

O banco deve devolver 12.500.

Tendo refinanciado a juros mais baixos, retiramos capital que se pode devolver a investidores e usar o montante de rendas para cobrir o serviço de dívida a um custo de capital mais baixo.